家を建てるために最初に決めないといけないことは、

どこに家を建てるか。だと思います。

都会に住んでいるとあまり選択肢にはならないと思いますが、

田舎だと無駄に広い土地に家が建っていたりするので、

実家の隣に家を建てることが可能になってきます。

でで虫が無知だったのですが、

実家の土地が広いからと言って、そのまま建てれないので、

どういったことができるのか。

メリット、デメリットなどをまとめてみましたので、ご参考になればと思います。

実家の隣に建てる方法

タイトルにもありますように、

実家の隣に建てるには分筆、離れ、分割の3つの方法があります。

簡単に違いを説明すると、

「分筆」は土地を分けることで、完全に別の土地となります。

別の土地なので、制限はないですが、手続きに手間と費用が必要です。

「離れ」は実家の増築になり、水回りに制限がかかりますが、

手続の手間は少なくて済むと思います。

「分割」は登記上は同一の土地だが、家を分けることです。

ちょうど「分筆」と「離れ」の間のイメージで、

手間、費用、制限もその間になると思います。

※正確には専門家にご相談の上判断してください。

分筆

分筆とは、登記上一つの土地を別の土地に分けることです。

知らない人から見たら何のことやらですが、

簡単に言えば、住所、土地の権利が別になるということです。

土地の権利が別になるというのはどういうメリット、デメリットがあるのか見ていきましょう。

メリット

自分の中では実家とは別の土地として扱われるというのが一番のメリットだと思います。

あまり考えたくはないですが、

一番大きいのが、住宅ローンが払えなくなった場合です。

その場合、家、土地を手放さなくてはいけなくなりますが、

実家の方は別の土地なので、そのまま残ります。

「離れ」、「分割」は後述しますが、

同一の土地なので、実家も手放さなくてはいけなくなります。

上記と同じことですが、権利が別なので、その土地を売ることも可能です。

※自分の名義変更している場合です。

関係ある人が多くはないと思いますが、

権利が別なので、土地の評価も別になります。

そのため、もともとの土地の評価が高い場合は「分筆」することで、

評価の高い土地を小さくし、税金が安くなる場合があります。

「分筆」をすれば安くなるわけではないので、参考程度と思ってください。

逆に高くなる場合の方が多いかもしれません。

デメリット

一番のデメリット「分筆」には費用、日数が掛かることです。

「分筆」したい土地が確定測量しているかにもよるのですが、

１つの土地を２つに分けるので、手続き、費用ともに結構掛かります。

でで虫の見積もり参考値ですが、

費用が50万円程度（もともとの確定測量なし）、日数は2か月程度でした。

※実際にでで虫は「分筆」していません。

確定測量があるなしで大きく違いが出てきますが、

確定測量がしていないとこの程度は見ておいた方がいいと思います。

確定測量している場合は10万程度かと思います。

また、日数は通常は2，3ヵ月あれば大丈夫ですが、

タイミングが悪いと半年とか1年の場合もあるので、

「分筆」するのであれば早く手続した方がいいでしょう。

費用としてもう一つ大きいのが、

「分筆」後の土地の名義を変更した場合です。

多くの人が実家を「分筆」した場合は、親名義の土地を「分筆」すると思います。

親子間であっても土地の受け渡しは贈与税がかかり、

土地の評価は田舎であっても高い評価となり、

結果的に贈与税はかなりのものになると思います。

メリットでその土地を売れるといいましたが、

これは名義変更で自分の土地になっている場合です。

名義変更しないと「分筆」しても土地は親名義のままになります。

ただ、土地名義が親であっても住宅ローンを組むことは可能なので、

土地は親に借りている状態の方が現実的かと思います。

離れ

一般に実家に「離れ」を作るとは実家の増築に当たります。

増築扱いでなので、建てる家に制限が出てきてしまいます。

そのあたりはデメリットで話すとして、

「離れ」のメリット、デメリットを見ていきましょう。

メリット

メリットは手続の簡単さだと思います。

「分筆」や「分割」に比べてとなるので、まったくないわけではないですが、

家を建てるので、確認申請が必要になる程度です。

確認申請は家を建てる場合にすべて必要になるので、この手間は仕方がないですね。

まぁほとんどはハウスメーカ、工務店が手続してくれるはずなので、

自分がすることはないと思います。

デメリット

一番のデメリットが建てる家に制限がかかることです。

「離れ」は増築扱いなので、増築で家を建てることができません。

どういうことかというと、

簡単に家とは風呂、キッチン、トイレがそろっていることになるので、

「離れ」では風呂またはキッチン、トイレがない家しか建てれないということです。

「離れ」を建てるにあたって、この制限が許容できるかが一番大きいでしょう。

次に大きなデメリットが増築なので、

実家も含めてすべての土地、建物が住宅ローンの抵当になることです。

そのため、支払えないと実家ごと売らないといけなくなります。

また、名義は親のままのことが多いと思いますので、

住宅ローンには親が連帯保証人になることになると思います。

分割

「分割」のイメージは「分筆」と「離れ」の中間のイメージになります。

「離れ」とは違い、家として建てれるが、

「分筆」とは違い、土地は分かれていないです。

ざっくりは上記ですが、メリット、デメリットを見ていきましょう。

メリット

メリットは費用が高くなく、かつ家として建てれるところです。

費用はでで虫の見積もりは5万円程度でした。

家として建てれるので、キッチン、風呂、トイレすべてそろえることができます。

デメリット

デメリットは「離れ」と同じように実家と同一の土地なので、

住宅ローンの担保が実家も含まれます。

また、分割したい土地が市街化調整区域の場合は「分割」できない場合があります。

その場合は「離れ」か「分筆」を選択するしかないです。

 

まとめ

でで虫は「分割」の知識がなく、

「離れ」では水回りが不便なので、「分筆」しかないかなと思っていました。

ただ、「分筆」の見積もりが予想以上に高く、難色を示していると、

「分割」という選択肢があることを教えていただき、

結果的に「分割」をすることにしました。

また、自分は父親が亡くなった時に実家の土地を母ではなく、でで虫に相続していたため、

親の土地ではなくでで虫の土地になっていたのも大きいかと思います。

同様の人は多くないと思いますが、

「分割」の大きな問題は実家が担保になるので、

親が無関係にならないところが一番問題になると思います。

実家が心配になると、費用がかさみますが、

「分筆」の選択しかなくなるかもしれませんね。