【住宅ローン】変動？固定？おすすめの借り方と不安材料の対策

住宅ローンはFIRE達成のための最難関課題と言ってもいいかもしれません。

都会に住んでいれば賃貸のままでいるという選択もありますが、

田舎の方では住宅取得は必須と言っていいほど。。。

必須は言い過ぎですが、かなりの確率で住宅の取得が選択肢に入ると思います。

2024年に入り、長期金利が上がり、住宅ローンの返済に不安になっている人は多いと思いますが、

ある程度予測し、対策を考えておくことで不安は和らぐと思います。

※住宅ローンの返済は収入、資産などで変わるので、

　各個人によって変わるため、対策の参考としてください。

住宅ローンの借り方

まず、対策するためにも住宅ローンを知らなければ対策も何もないので、

簡単に特徴を見ていきましょう。

金利

金利には固定金利と変動金利があります。

固定金利とは、ある期間を金利を固定することで、

変動金利とは、常に金利が変動することです。

金融機関により変動はありますが、

固定の金利は国債の長期金利に連動し、変動金利は国債の短期金利に連動します。

固定金利

固定金利とは、金利を固定する方法ですが、金利を固定する期間はいろいろあります。

大きな区分として、借入期間すべてか、借入期間の初回何年間の2つに分けられます。

借入期間すべては全期間固定金利、初回何年間の場合は、期間固定金利と言われます。

全期間固定金利は毎月の返済額が最後まで変わらないので、計画が立てやすいことがあります。

期間固定金利とは、全期間固定とは違い、借入期間の最初の一定期間だけ固定金利となり、

その後の期間は変動金利となります。

変動金利と言っても最初から変動金利で借りるときとは違い、

優遇幅が低く設定されることが多く、固定の時よりも金利が高くなることが一般的です。

固定の期間は金融機関で違いますが、3年から20年といろいろあります。

基本的に金利は固定期間が長いと高くなります。

変動金利

変動金利とは、固定金利とは違い、常に金利が変動します。

金利が変動するため、返済額が一定にはならず、長期的な計画の変更が生じる恐れがあります。

また、急激な金利上昇で返済が滞り、住宅を手放さなくてはいけないこともあります。

ただ、変動金利は固定金利に比べ、金利が低いです。

ざっくり計算ですが、4000万円を35年借りた場合、

変動金利0.5%と固定金利1.5%では最終的に800万円ぐらい差額がでます。

金利で見ると1%の差ですが、35年あるとかなりの額になります。

返済方法

返済方法としては元金均等返済と元利均等返済があります。

名前もよく似ているし、一言で表しにくいので、以下で詳しく説明します。

元利均等返済

元利均等返済とは、借りている金利で均等の金額になるように返済する方法です。

書いていて全く意味が分からないので、具体例でわかりやすく説明します。

例えば4000万円を35年、0.5%で元利均等返済で借りると、返済総額は4362万円になります。

これを毎月の返済が均等になるように割ると、

4362万円 ÷ (35年 × 12ヵ月) ≒ 10.4万円

となり、この10.4万円が毎月の返済となります。

固定金利はそのままですが、変動金利でも同様に固定のように毎月の返済額が決まります。

これには、上記の計算には「金利が変動しないこととする」との条件が付きます。

では、金利が上がったら。。。

もちろん返済額は増えます。

金利が上がったら、どうなるか見ていきましょう。

元利均等返済の場合、5年ルールと125%ルールが適用されることが多く、

5年間は今の返済額が維持され、６年後の返済額の上昇幅が125%までになります。

金利が上がっているのに維持や制限がかかるため、

急激な金利上昇でいきなり返済額が上昇することが抑えられていますが、

金利が上がっているのは変わらないので、

もともと元本の返済になる金額がしばらく金利の返済に充てられてしまい、

元本が予定通りに減らなくなります。

そのため、5年後に返済額は上昇し、トータルの返済額が増えることになります。

簡単にシミュレーションしてみましょう。

仮に4000万円を35年、0.5%で元金均等返済をし、5年後に2.5%まで上がったとします。

※計算上、徐々に金利上昇ではなく一気に上げています。

最初の返済額は「103,834円」で、5年間は一定です。

5年後には「137,127円」になり、その後は一定です。

総返済額5559万円となり、かなり高額になります。

元金均等返済

元金均等返済とは、借りている金額を均等にし、その時の金利で返済する方法です。

元利均等返済と違って何とかルールとかもなく、シンプルですが、

その分金利変動はもろに反映されます。

また、金利が一定の場合、返済額は毎月減少していきます。

ただ、急激な金利上昇があった場合は青天井になりますので、

いきなり数万円上がることもあり得ることになります。

金利がどれだけ上がったら、返済額はどうなるかシミュレーションしておく方がいいと思います。

仮に4000万円を35年、0.5%で元金均等返済をし、5年後に2.5%まで上がったとします。

※計算上、徐々に金利上昇ではなく一気に上げています。

最初の返済額は「111,904円」で、5年間は徐々に減少していきます。

金利が上がる直前は「111,468円」ですが、

５年後に金利が上がった場合、「166,666円」まで跳ね上がります。

5.5万ほど上昇し、総返済額5382万円となり、かなり高額になります。

借り方まとめ

長々と説明してしまったので、ざっくりまとめです。

固定金利	金利が変わらない
変動金利	金利が変わる

元利均等返済	毎月同じ返済額(金利が同じ場合)
元金均等返済	返済額は最初が多く、だんだん減っていく

資産別おすすめの借り方

まず、なぜ資産別に考えればいいのかですが、

究極に安全な借り方というのは、借り入れた金額を持っていれば、

ローンが返せないということはないので、安全な借り方と言えます。

逆に資産がないと常にローンが返済できないことになるので、危険となります。

極論を話しましたが、本質としては間違っていないと思っています。

あと、資産を検討するときに考えてほしいのが、何が最悪の状況であるのかです。

一番最悪が家も資産もなくなることですが、

一番最悪になるその一歩前を借りる前に検討しておくことが重要です。

この検討で重要なのが、住宅ローンで住んでいる家を資産に入れるかどうかです。

簡単に言えば、家がなくなるのと、金融資産がなくなるのとどっちがましですか、

ということにいいかえれます

自分の場合は新しい家がなくなることになるので、資産の検討には入れていません。

なので、金融資産で半分ほど持っていますが、まだ危険な状態です。

ですが、家は売ってもいいかと思っている人は家を資産をに入れてもいいですし、

買った金額以上の資産価値があれば、住んでいつつ借入金額以上の資産があるとなります。

都会に住みたい人はこういった方法も取れると思いますが、田舎はかなり難しいと思います。

注意点は定期的に資産価値を調べないと、資産価値が自分の思いと乖離していることがあります。

それでは資産別に見ていきましょう。

資産がない

資産がない人もしくはローンに対してかなり少ない人は家の売却を意識した借り方がいいと思います。

そのため、資産価値が落ちにくいもしくは上がるような物件を選んだ上で、変動金利で借りるのがいいと思います。

金利は安く抑え、返済できなくなれば家の売却をする事になると思います。

例外として、公務員など職業が安定している人で、無理のない返済ができる人であれば、固定金利で借りる事も可能だと思います。

借入金額の4分の1程度(以下)の資産がある

多くの人がここになると思います。

まず、簡単なのは資産がない人と同じ場合で、

返せなくなった場合に家を売る事を前提に借りる事です。

資産がない場合との違いは、家の売却しなければいけない期間が伸びることです。

思考的に家をできるだけ売りたくない人は、

借りた後も資産を増やすように考えていた方がいいと思います。

逆に家は売っても大丈夫という人は、

無理に資産を増やす必要はありませんが、家選びが重要になってきます。

また、借り方としては変動金利がいいと思います。

家を売りたくなく、返済に余裕がある場合は固定金利もいいと思いますが、

仕事がなくなる等のリスクがありますので、

借りた後も資産を増やすようにしていた方がいいと思います。

借入金額の2分の1程度の資産がある

借入金額の半分程度あれば変動金利で大丈夫だと思います。

半分程度あるので借入金額以上になるのはざっくり半分の年月が経つまでになります。

そこまで我慢していればいつでも返済できる状態にはなりますが、

ここまで資産を形成できた人であれば、資産を増やし続けていけると思いますので、増やし続け、

いち早く借入金額以上の資産を持つ方がいいと思います。

固定金利は返済に余裕があれば選択肢に入れてもいいですが、あまりおすすめできないです。

借入金額以上の資産がある

借入金額異常の資産を持っている人は変動金利で問題ないでしょう。

仮に金利が上がって返済が難しいようであれば、

返済が可能なところまで繰り上げ返済するか、

全額返済するかになります。

この2択は迷いますが、基本的には資産は残しておいた方が良いので、

金利が上がもっと上がっていく事がなければ一部繰り上げ返済の方がいいでしょう。

また、固定金利以上の不労所得(配当等)が得られる資産がある人は固定金利でもいいですが、

よほどの金利上昇を見込まない限りは変動金利でいいと思います。

不安材料

ここまでの話でいろいろ出してきましたが、

住宅ローンはほとんどが長期間にわたるものが多いので、今借りたとしても、

返済の後半には時代が変わっていることもあると思います。

その変化で大きく変わる可能性があるリスクの代表的なのが、

金利上昇と収入の喪失です。

いきなりこの状態にはなる可能性は低いかもしれませんが、

10年後にはわかりません。

それまでに対策をしていきましょう。

金利が上がる

金利上昇は返済金額に直結するので一番気になるところかもしれません。

2024年2月の時点ですが、もうじきマイナス金利が解除されるとの話もあります。

今後どうなってしまうのか不安な人も多いと思います。

そんな人の対策としては、やはり資産を持っておくことが重要になります。

金利上昇ということは基本的にはインフレ状態もしくはインフレが見込まれるということです。

長年日本ではありませんでしたが。。。

インフレは物価高が強調されがちですが、

良いインフレは「給料＞物価高」の状態のため、

より豊かになり、返済も楽になるということになります。

変動金利の場合は金利も上昇するのでトントンかもしれませんが。

なので、資産は株式などのインフレに強い資産を持っておくと良いでしょう。

どうしても金利上昇が不安で気になってしまうという人は

固定金利がいいでしょう。

インフレ時でも固定金利なので、返済金額は変わらなく、

給料高の恩恵を受けやすいです。

仕事がなくなる

みんながあまり考えたくないリスクとして仕事がなくなる場合があります。

仕事がなくなるといっても、理由はいろいろあると思います。

普通に転職する場合であれば問題ないですが、

病気やケガで仕事を続けることが難しくなるのが一番厳しいかもしれません。

仕事がなくなった場合の対策は、やはり資産を持つことが一番対策になります。

また、副業等で本職以外の収入を得ることも対策になります。

全額資産からよりも、一部でも収入から返済をできる方がだいぶ楽になります。

明日いきなり仕事をやめなければいけない状況になることは、

確率的にはかなり低いですが、まったくないわけではありません。

頭の片隅にでもそういったリスクがあることは考えておいた方がいいでしょう。

まとめ

長々と書いてきましたが、

自分の結論的には変動金利で資産を持っておこうということに集約されます。

ただ、この結論だけを言われても不安になる人が多いと思い、

細かく説明したつもりです。

また、精神的な面を含めると借り方に正解はないと思いますので、

ご自身が納得できる借り方が一番だと思います。